Guide du vendeur

Fixer le juste prix de son bien quand on vend

Le prix est la décision la plus importante d’une vente immobilière. Trop haut, l’annonce n’attire pas de visites et finit par se négocier fortement ; trop bas, vous perdez de l’argent. La méthode la plus sûre consiste à partir des prix réellement payés près de chez vous, puis à ajuster selon les qualités et les défauts de votre bien.

Partir des ventes réelles, pas des annonces

Les prix affichés dans les annonces sont des prix demandés : certains biens se vendent en dessous, d’autres ne se vendent jamais. Le seul repère fiable, ce sont les prix signés chez le notaire.

Ces prix sont publics : l’État publie la base DVF (« demandes de valeurs foncières ») avec la date, le prix, le type de bien et la surface de chaque vente. Vous pouvez consulter les dernières ventes près de chez vous et les prix au m² par quartier de Fréjus et Saint-Raphaël.

Comparer ce qui est vraiment comparable

Une moyenne de ville ne suffit pas : entre un appartement en front de mer et une maison dans les collines, l’écart au m² peut être considérable. Retenez les ventes qui ressemblent le plus au vôtre :

même secteur : quartier, voire même rue ou même résidence ;
même type et surface proche : le prix au m² baisse en général quand la surface augmente ;
ventes récentes : les 12 à 24 derniers mois ;
prestations comparables : vue mer, terrasse ou jardin, stationnement, étage et ascenseur, piscine, taille du terrain, état général et DPE.

Ajuster selon les atouts et les défauts de votre bien

Une fois la fourchette des ventes comparables établie, placez votre bien en haut ou en bas selon ce qui le distingue. Une vue mer dégagée, une grande terrasse, un garage ou une rénovation récente le tirent vers le haut. Des travaux à prévoir, un DPE classé F ou G, des nuisances, un vis-à-vis ou l’absence de stationnement le tirent vers le bas.

Gardez en tête que l’acheteur évalue les travaux à faire plus cher qu’ils ne coûtent réellement, et qu’à l’inverse vos travaux déjà faits ne se retrouvent pas euro pour euro dans le prix : une cuisine refaite à votre goût n’est pas forcément au goût de l’acheteur.

Prévoir la négociation sans surévaluer

Presque tous les acheteurs négocient. Il est raisonnable de garder une petite marge, mais une annonce trop chère se pénalise elle-même : les acheteurs cherchent par tranche de budget, et un bien affiché juste au-dessus d’un seuil (par exemple 405 000 € au lieu de 399 000 €) disparaît des recherches de nombreux acquéreurs.

Avant la première visite, fixez-vous un prix plancher en dessous duquel vous ne vendrez pas. Vous répondrez plus sereinement aux offres.

Les erreurs qui coûtent cher

Le prix affectif : vos souvenirs, le prix que vous avez payé ou la somme dont vous avez besoin pour racheter n’intéressent pas l’acheteur.
Copier les annonces concurrentes : un bien affiché depuis six mois au même prix est justement celui qui ne se vend pas.
Additionner le coût de vos travaux au prix d’achat.
Ignorer le DPE : les acheteurs l’intègrent désormais dans leur calcul.
Attendre trop longtemps avant d’ajuster : une annonce qui « vieillit » éveille la méfiance, et les baisses successives par petites touches font croire qu’on peut encore négocier.

Écouter le marché et ajuster

Les premières semaines de mise en vente sont les plus précieuses : c’est là que les acheteurs en recherche active découvrent votre bien. Peu de contacts signale en général un prix ou une annonce à revoir ; beaucoup de visites sans offre, un prix trop élevé pour ce que l’acheteur découvre sur place.

Si un ajustement est nécessaire, mieux vaut une baisse franche, une seule fois, que plusieurs petites baisses étalées dans le temps.

Obtenir une estimation gratuite

Notre estimation gratuite part des ventes DVF de votre secteur et des caractéristiques de votre bien pour vous donner un prix et une fourchette en quelques minutes. Vous pourrez ensuite publier votre annonce directement avec ce prix.

Questions fréquentes

Une estimation en ligne est-elle fiable ?

C’est un bon point de départ, car elle repose sur les ventes réelles comparables. Elle ne voit cependant ni l’intérieur, ni la vue exacte, ni l’état du bien : ajustez-la avec ce que vous savez de votre logement.

Faut-il écrire « prix à débattre » dans l’annonce ?

Ce n’est pas utile : les acheteurs négocient de toute façon. Cette mention les invite surtout à proposer plus bas. Un prix juste et argumenté est plus efficace.

Le prix affiché comprend-il les honoraires d’agence ?

Quand un bien est vendu par une agence, le prix affiché est honoraires inclus et l’annonce précise qui les paie. L’acheteur paie en plus les frais de notaire.

Quand faut-il baisser son prix ?

Si les contacts et les visites restent rares après quelques semaines, ou si les visiteurs font tous la même remarque sur le prix. Une baisse franche relance davantage l’intérêt que plusieurs petites baisses.

Le prix auquel j’ai acheté compte-t-il ?

Pas pour l’acheteur : seul compte le marché actuel. Votre prix d’achat sert en revanche au calcul d’une éventuelle plus-value, si le bien n’est pas votre résidence principale.