Le compromis de vente, étape par étape

Promesse de vente ou compromis : quelle différence ?

Le compromis (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, au prix convenu, sous réserve des conditions suspensives. C’est la forme la plus courante.

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pendant un délai. L’acheteur verse en général une indemnité d’immobilisation, librement fixée, qu’il perd s’il renonce sans motif prévu au contrat. Signée sans notaire, elle doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours, sous peine de nullité.

Le rôle du notaire

Rien n’interdit de rédiger un compromis soi-même, mais c’est risqué : une clause mal écrite, un diagnostic oublié ou une servitude ignorée peuvent faire échouer la vente ou se retourner contre vous. Le notaire vérifie le titre de propriété, les hypothèques, la situation d’urbanisme et, en copropriété, les documents du syndic.

Vendeur et acheteur peuvent chacun choisir leur notaire : les deux se partagent alors les émoluments, sans surcoût pour les parties. La rédaction de l’avant-contrat peut donner lieu à des honoraires : renseignez-vous au premier rendez-vous.

Les documents à réunir

• votre titre de propriété et vos pièces d’état civil (mariage, régime matrimonial, Pacs) ;
• le dossier de diagnostic technique complet ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• pour une maison : permis de construire, déclarations de travaux, attestation de conformité, et assurance dommages-ouvrage si la construction ou une extension a moins de 10 ans ; pour une piscine, le justificatif du dispositif de sécurité ;
• en copropriété : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, fiche synthétique, montant des charges et informations financières demandées au syndic.

Le délai de rétractation de 10 jours

L’acheteur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter, sans motif ni frais. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis signé (ou de sa remise en main propre). S’il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au jour ouvrable suivant.

Le vendeur, lui, n’a pas de délai de rétractation : dès sa signature, il est engagé.

Les conditions suspensives

Ce sont des événements dont dépend la vente. Si l’un d’eux ne se réalise pas sans faute de l’acheteur, la vente tombe et l’acheteur récupère son dépôt.

• L’obtention du prêt : obligatoire dès que l’acheteur emprunte. Le compromis précise le montant, la durée et le taux maximal ; le délai ne peut pas être inférieur à un mois. Si l’acheteur paie comptant, il le déclare par une mention écrite de sa main.
• Le droit de préemption : la commune peut être prioritaire pour acheter. Le notaire lui adresse une déclaration d’intention d’aliéner ; elle a deux mois pour répondre.
• Les conditions particulières : obtention d’un permis de construire, absence de servitude grave, etc.

Le dépôt de garantie

L’usage est de verser un dépôt de garantie, souvent entre 5 et 10 % du prix. Il ne doit jamais être remis au vendeur : il est versé au notaire, qui le conserve sous séquestre. Aucune somme ne peut être reçue directement de l’acheteur avant la fin de son délai de rétractation.

Le dépôt s’impute sur le prix le jour de l’acte. Si l’acheteur renonce sans motif valable après le délai de rétractation, alors que les conditions suspensives sont réalisées, il peut revenir au vendeur selon les clauses du compromis.

Du compromis à l’acte de vente

Comptez en général environ trois mois entre le compromis et l’acte authentique : le temps d’obtenir le prêt, de purger le droit de préemption et de réunir les dernières pièces. Le jour de la signature, l’acheteur verse le prix au notaire, qui rembourse votre éventuel crédit, règle les frais et vous verse le solde. Vous remettez les clés : le bien doit être libre et dans l’état prévu au compromis.